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Alquileres: Crisis ocupacional

Crisis ocupacional: alquileres temporales afectan el acceso a la vivienda. En el tercer trimestre de 2022 se ofrecieron un 30% menos de propiedades. En paralelo, los alquileres temporarios crecieron un 19% en los �ltimos 3 meses. Por Victoria Lippo. El acceso a la vivienda es una problem�tica en ascenso en Argentina, y en especial en las grandes ciudades. El encarecimiento y la menor oferta plantean un escenario sobre el que se agrega la proliferaci�n del alquiler temporal, que ofrece una mayor rentabilidad mientras que las leyes vigentes piden la registraci�n, pero no proponen penalidades. Seg�n un informe realizado por Argenprop en el tercer trimestre de 2022 se ofrecieron en alquiler un 30% menos de propiedades que en el mismo per�odo del a�o anterior.

alquileres y expensas: cuanto van a pagar los inquilinos en febrero
Otro dato que se desprende del relevamiento es que sobre el total de unidades en alquiler se redujo significativamente la proporci�n de viviendas usadas, que pasaron a representar el 87,6% del total. Desde el Ministerio de Hacienda y Finanzas de CABA se�alaron que incrementaron su participaci�n en un 10% las unidades a estrenar.
En paralelo, se registraron aumentos que duplicaron las cifras del a�o anterior: en el caso de los monoambientes, los aumentos alcanzan el 103%, mientras que para los departamentos de dos ambientes ascienden a un 95,2% de suba interanual.
Estos indicadores explican en parte las dificultades de acceso a la vivienda que se viven en varias ciudades del pa�s.
Desde Inquilinos Agrupados, Gervasio Mu�oz, aclar� a �mbito que las dificultades de acceso a la vivienda abarcan a m�s de la mitad de la poblaci�n porte�a: �Se podr�a decir que hay un 65% que tienen dificultades para acceder a la vivienda�.
Tambi�n se�alan que el d�ficit poblacional se presenta en m�ltiples dimensiones. Seg�n comentaron desde la entidad, el 40% de la poblaci�n de la Ciudad son inquilinos, mientras que el 15% vive en villas y el 10% en hoteles. En esta coyuntura intervienen una multiplicidad de variables que suman al d�ficit habitacional que atraviesa la Ciudad de Buenos Aires pero tambi�n muchas otras ciudades del pa�s. La inflaci�n, la p�rdida de poder adquisitivo del salario y la ley de alquileres son dos de los elementos generalmente se�alados a la hora de detallar las dificultades de acceso a la vivienda.
Seg�n un informe de la consultora PxQ, el peso del alquiler en el salario privado volvi� a crecer a partir de julio de 2022. Considerando el promedio de CABA, el alquiler representa en 48% de un salario promedio, por encima de lo que represent� en el per�odo de 2012-2015 (un 41%) y entre 2016 y 2019 (un 42%).
Sin embargo, legisladores porte�os y organizaciones de inquilinos traen a la discusi�n la irrupci�n de un nuevo actor: las plataformas de alquileres temporarios.
Desde Inquilinos Agrupados difundieron esta semana la expansi�n del alquiler temporario, sobre todo en el corredor que abarca las zonas m�s ricas de la ciudad.
Desde septiembre de 2022 a partir de la sanci�n de la Ley 6.625 es obligatorio registrar las viviendas dispuestas para alquiler temporario. Sin embargo, hasta el d�a de hoy, hay casi 300 viviendas inscritas de un total estimado que supera las 20.000 viviendas ofertadas en plataformas con ese fin. Entre ellas se encuentran m�s de 17.000 viviendas completas, 1.996 habitaciones y 106 habitaciones de hotel. Adem�s agregan que en los �ltimos 3 meses la oferta aument� un 19%.
El legislador porte�o Manuel Soc�as destac� en di�logo con �mbito que no se trata de un problema de la norma en s�, sino que apunta que la dificultad es que �no se prev�n sanciones� para quienes no registren la propiedad o para las plataformas que las oferten a pesar de no estar registradas.
Seg�n Soc�as, la problem�tica del d�ficit habitacional tiene en parte como ra�z que el sector privado inmobiliario construye para satisfacer la demanda de d�lares, y no la demanda de vivienda. Y parte de la explicaci�n de esto radica en que en la econom�a quedaron pocos veh�culos para acceder a d�lares.
Segun el censo de 2010 en la ciudad de Buenos Aires habia cerca de 340.00 viviendas ociosas.
La necesidad de revisar la distribuci�n de la vivienda tiene como raz�n el caudal de demanda de alquileres: �La tasa de inquilinos hoy es del 20% en Argentina y eso fue creciendo en los �ltimos a�os de forma muy acelerada, en un mercado de alquileres desregulado y que es informal. Hay muy poca registraci�n de los contratos de alquiler en Argentina�, se�al� Soc�as. La necesidad de revisar la distribuci�n de la vivienda tiene como raz�n el caudal de demanda de alquileres: �La tasa de inquilinos hoy es del 20% y eso fue creciendo en los �ltimos a�os de forma muy acelerada, en un mercado de alquileres desregulado y que es informal. Hay muy poca registraci�n de los contratos de alquiler en Argentina�, se�al� Soc�as.
El legislador remarc� que lo que est� pasando en Buenos Aires es que se registra un progresivo y acelerado aumento de alquileres tur�sticos temporarios y se retrae la oferta de propiedades del mercado de alquiler residencial permanente y se vuelca al tur�stico temporal.
El problema es la rentabilidad
�Eso tiene dos problemas, que se retrae la oferta permanente por una raz�n muy b�sica que es que la rentabilidad anual promedio del alquiler tur�stico temporario es entre tres y cuatro veces m�s grande que la rentabilidad de un alquiler residencial permanente�.
El problema de la rentabilidad ya fue alertado. Seg�n la consultora PxQ, la ca�da del rendimiento del alquiler tradicional impulsa a la b�squeda de una mejor tasa de ganancia.Si se suma que por el tipo de cambio, Argentina es muy barata para turistas extranjeros, la oferta busca ese mercado.
�Si se compara el rendimiento anual de un alquiler tradicional y diferentes alternativas de alquileres temporarios en funci�n del valor actual de las propiedades en Recoleta y Almagro, es evidente la conveniencia de una alternativa de negocio frente a la otra�, agrega el informe.
Medido al tipo de cambio contado con liquidaci�n, la rentabilidad de alquilar un departamento de dos ambientes es del 2,6% anual. Antes de 2018 se ubicaba en el 5% y en 2006, en el 9%.
Ahora si miramos el rendimiento anual de un alquiler en el barrio porte�o de Recoleta por 10 d�as es del 4%, asciende todav�a m�s si se alquila por 15 d�as y se ubica en el 6% y para el alquiler por 20 d�as se calcula que es del 8,1%.
En el caso del barrio de Almagro, el rendimiento del alquiler tradicional es del 2,6% anual, pero para los alquileres temporarios por 10, 15 y 20 d�as, el rendimiento anual asciende al 3,6%, 5,4% y 7,2% respectivamente.
�El total de metros cuadrados en alquiler tradicional en CABA est� en m�nimos hist�ricos. Este fen�meno est� relacionado con el bajo rendimiento que genera para el propietario, como ya se analiz� previamente�, concluyen en el informe.
�Hay un problema de incentivo muy fuerte�, sentencia Soc�as.
Otro problema que subraya el legislador que se desprende del crecimiento del alquiler temporario es la dolarizaci�n del mercado de alquileres: �La referencia del mercado de alquileres en general se empieza a fijar en d�lares. Entonces ahora es habitual ver ofertas de alquileres permanentes en d�lares. Por supuesto tambi�n tiene que ver con la inflaci�n�.
Soc�as remarca que la problem�tica del alquiler temporario no es local. �A nivel global lo que ocurre es un debate en todos lados sobre el tema, en Europa, Estados Unidos, M�xico, Colombia. Lo que se est� haciendo no est� funcionando.
El legislador se�ala que el primer desaf�o est� en la registraci�n y argumenta que �algunas ciudades restringen el n�mero de d�as que pueden estar disponibles las propiedades en las plataformas, algunas est�n prohibiendo la existencia de multipropietarios, es decir inversores que compran en conjunto propiedades para volcarlos directo al mercado de alquiler temporario�.
�Cu�les son las soluciones posibles?
Para Soc�as, existen dos opciones: �Una prohibicionista, que es salir a combatir Airbnb, y la otra es trabajar sobre el mercado de alquileres residenciales permanentes para recomponer la rentabilidad. Ah� hay que trabajar sobre la estructura de costos del propietario, que son las tasas municipales, los impuestos nacionales, y los impuestos a las ganancias u otros tributos. Creo que hay que explorar la posibilidad de que aquellas propiedades que vuelvan y formalicen los alquileres y respeten el sistema de referencia de precios para ir bajando la inercia, a esos se les podr�a ofrecer algunos beneficios en referencia al pago de bienes personales o ganancias�.
�La otra es trabajar con un esquema de subsidiar la demanda, ayudar a los inquilinos a pagar cuotas del alquiler o subsidiar la oferta, que el estado le pague al propietario una suerte de cuota trece�.
Otra opci�n que ve posible es pensar un cr�dito a tasa subsidiada para el ingreso de los inquilinos y otro para el propietario, para la puesta en valor de la propiedad una vez terminado el contrato.
Ley de alquileres
A diferencia de las cr�ticas habituales, Soc�as no ve que el problema sea motivado por la Ley de Alquileres: �La Ley de Alquileres es como el aloe vera, se le atribuyen nuevas consecuencias todos los d�as. Yo no creo que haya una causalidad tan directa en t�rminos del efecto entre la ley y eso. Si que fue producto de una campa�a tremenda contra la Ley por la retracci�n del mercado de alquileres. Lo que creo que pas� producto de esta campa�a fue un fen�meno de las expectativas de los propietarios de retirar las propiedades porque �la ley es muy mala�. La ley tiene problemas pero no es una mala ley, primero porque instal� en el debate p�blico la necesidad de pensar el tema de los alquileres como un problema y puso tres o cuatro situaciones que est�n bien. Que los alquileres est�n registrados, puso un coeficiente de actualizaci�n que est� bien, que acompa�a a la inflaci�n, pero no permite que se desbanden�.
Sin embargo se�ala que la ley tiene un problema �de enfoque. Hay que trabajar m�s sobre el lado de los incentivos que sobre el lado punitivo�.
�Hay que reorientar la pol�tica habitacional p�blica a la producci�n de un stock de viviendas p�blicas de alquiler, introducir viviendas que sirvan como precio testigo para armonizar los precios del mercado de alquileres�.
�El problema de la vivienda se soluciona por el lado de la oferta, como quien para quien se construye�, concluy�.